Договор-его актуальность в бизнесе. Актуальные изменения в законодательстве.

Основные положения по договорам регламентируются ГК РФ. В 2013 году в ГК РФ внесены актуальные изменения. Так, 1.03.2013 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

    (далее – Закон), положения которого ведут к существенным изменениям института регистрации прав на недвижимое имущество.

      1. На какие виды сделок не распространяются правила о государственной регистрации?

    -  договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.558 ГК РФ), а также, по аналогии, договор мены указанного имущества (ст.567 ГК РФ);

    -  договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ);

    -  договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ);

    -  договор ренты,  предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК РФ), а также, по аналогии, договор пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ);

    Правила об отсутствии необходимости государственной регистрации указанных сделок применяются к договорам, заключаемым (подписываемым) после дня вступления в силу Закона.  Договоры, подписанные до 01.03.2013, т.е. в период, когда действовавшее в момент их заключения законодательство устанавливало требование к их государственной  регистрации, но представленные для государственной регистрации после 01.03.2013, подлежат государственной регистрации и после 01.03.2013. 

      2. Подлежат ли государственной регистрации дополнительные соглашения, соглашения о расторжении сделок подписанные после 01.03.2013, если сделка была заключена и зарегистрирована (как до, так и после 01.03.2013)?

    Указанные соглашения не подлежат государственной регистрации, поскольку права и обязанности сторон сделки, основанные на соглашениях об изменении, расторжении договоров, возникают после 01.03.2013, т.е. после отмены требования к государственной регистрации. Вместе с тем указанные соглашения являются основанием для изменения, прекращения соответствующих записей о правах, ограничениях (обременениях) прав, содержащихся в соответствующих подразделах раздела ЕГРП. 

      3. В соответствии с п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

    Из указанной нормы следует, что необходимость представления нотариально удостоверенного согласия супруга требовалась как в случае распоряжения одним из супругов совместно нажитой недвижимостью, так и в случае совершения одним из супругов сделки, требующей государственной регистрации. Учитывая то, что вышеуказанные сделки, заключенные после 01.03.2013, не подлежат государственной регистрации, нотариально удостоверенное согласие требуется только от супруга того лица, который распоряжается имуществом, находящимся в общей совместной собственности, и не требуется от супруга приобретателя недвижимости. 

      4. Законом установлено, что в случаях, предусмотренных законом сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

    Законом, вступившим в силу 01.03.2013, такие случаи не предусмотрены, в связи с чем нотариальному удостоверению подлежат только те сделки, соответствующее требование к форме которых прямо предусмотрено действующим законодательством (например, договор ренты (ст.584 ГК РФ), брачный договор (ст.41 СК РФ). 

      5. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды заключенный после 01.03.2013 года?

    Президентом РФ  подписан Федеральный  закон от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым внесены изменения в ч.8 ст.2 302-ФЗ, исключающие из нее ссылки на статьи 609, 651, 658, что влечет необходимость государственной регистрации договора аренды в ранее установленных случаях.

    В связи с чем :

    Заключенные до 01.03.2013 года договоры аренды, представленные для государственной регистрации после 01.03.2013, подлежат государственной регистрации.

    Заключенные в период с 01.03.2013 до 03.03.2013 включительно договоры аренды не подлежат государственной регистрации независимо от срока их действия и от объекта недвижимости, являющегося предметом аренды. Однако аренда, возникшая на основании заключенных в указанный период времени договоров, являясь, в силу ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ограничением, подлежит регистрации как ограничение (обременение) права независимо от срока аренды (до года или более, на неопределенный срок). С заявлением о регистрации аренды в указанных случаях может обратиться как арендатор, так и арендодатель (п.2 ст.13 Закона о регистрации).

    3. Заключенные 04.03.2013 и после указанной даты договоры аренды подлежат государственной регистрации в ранее установленных случаях (ст.609, 651, 658 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ) и в ранее установленном порядке (ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).